فراتر از قانون
خدایا به من زیستنی عطا کن که در لحظه مرگ بر بی ثمری لحظه ای که برای آن گذشت حسرت نخورم 
قالب وبلاگ

قانون تملک آپارتمان‌‌ها زمانی تصویب شد که تازه موضوعی به نام آپارتمان‌‌نشینی در کشورمان مطرح شده بود، تصویب این قانون به سال 1343 می‌رسد. یعنی احتمالا تدوین‌‌کنندگان این قانون خود نیز نمی‌‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند.


با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون، امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمان‌‌ها با مراجعه به این قانون و آیین‌‌نامه آن حل می‌شود. در این قانون پیش‌بینی شده است که آپارتمان دارای دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر یک، قواعد حقوقی مختلفی حاکم است. بخش‌های مشترک و بخش‌های اختصاصی آپارتمان. اداره بخش‌های مشترک مشکلات خاص خود را دارد. در این گزارش ابتدا به بررسی مفهوم اشاعه در نظام حقوقی کشورمان می‌پردازیم و سپس با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها، به بررسی بایدها و نبایدهای اداره بخش‌های مشترک آپارتمان می‌پردازیم.

مفهوم اشاعه
استاد دانشکده حقوق دانشگاه علامه طباطبایی در توضیح مفهوم مشاعات به «حمایت» می‌گوید: تعریف اشاعه از طریق شرکت، در ماده 571 قانون مدنی بدین ترتیب آمده است که شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شی واحد به نحو اشاعه.
دکتر فرهاد پروین می‌افزاید: به عبارت دیگر اشاعه در مقابل افراز است، یعنی مشترک بودن حقوق مالکانه در آنچه که مورد تملک است، بدون تفکیک؛ مانند مالکیت مشترک وراث در ما‌ترک.
وی ادامه می‌دهد: هرچند که قانون مدنی در مال مورد اشاره بحث شی را مطرح کرده است، اما مشاع بودن مخصوص اشیا نیست و در حقوق مالی هم مطرح است. مانند شراکت چند نفر در سر قفلی یک مغازه که در آن اشاعه مفهوم پیدا می‌کند. همچنین در اموال غیرمادی و مالکیت‌های معنوی مانند حق تالیف و حق اختراع هم امکان اشاعه وجود دارد.
پروین بر این باور است که در مالکیت‌های معنوی هم امکان اشاعه یعنی اشتراک اشیا در مالکیت بدون تفکیک، وجود دارد. در واقع مشاع، مال مشترک بین صاحبان حق است.

تصرف در مال مشاع
این مدرس دانشگاه با اشاره به اینکه به طور کلی در تمامی اموال مشاع اعم از خانه و امثال آن، باید بین تصرفات حقوقی با تصرفات غیرحقوقی و مادی تفکیک قایل شد، تصریح می‌کند: در تصرفات مادی و غیرحقوقی، می‌توان گفت که به عنوان مثال استفاده و بهره‌مندی از مال مشاع برای هرگونه دخل و تصرف، رضایت 100 درصدی تمام صاحبان حق نیاز است. به عبات دیگر، هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.
پروین در ادامه به ذکر مثالی در این رابطه می‌پردازد و توضیح می‌دهد: به عنوان مثال برای دخل و تصرف در قسمت مشاع، اگر 90 درصد از صاحبان حق رضایت دهند، رضایت 10 درصد صاحبان دیگر هم الزامی است. در صورت عدم رضایت آن 10 درصد، به هیچ عنوان امکان دخل و تصرف در قسمت مشاع وجود ندارد.

اختلاف در تصرف ملک مشاع
این حقوقدان در زمینه نحوه شکایت از تصرف در قسمت‌های مشاع بیان می‌دارد: به طور کلی در خصوص نحوه شکایت از تصرف در قسمت مشاع، بدون کسب اجازه و رضایت صاحبان حق، می‌توان گفت که این مورد همانند موارد دیگر احقاق حق، دارای دو راه است. هم می‌توان از طریق حقوقی موضوع را مورد بررسی قرار داد و هم از طریق کیفری به بررسی موضوع پرداخت.
وی معتقد است که دخل و تصرف بدون اجازه و نحوه احقاق حق بستگی به نحوه عمل انجام شده به صورت غیرقانونی دارد.
استاد دانشگاه علامه طباطبایی در ادامه به بررسی مفهوم تصرف عدوانی در ملک مشاع می‌پردازد و می‌گوید: به عنوان مثال، اگر شریکی به طور کامل مالی را در تصرف خود گرفته باشد و اجازه استفاده را به دیگری ندهد، این امر تحت عنوان تصرف عدوانی خواهد بود و از مجرای حقوقی و کیفری قابل بررسی خواهد بود.
پروین ادامه می‌دهد: البته در برخی از موارد نیز به صورت تصرف عدوانی مطرح نیست و به صورت ایجاد مزاحمت یا گاهی هم تحت عنوان ممانعت از حق، موضوع در محاکم دادگستری مطرح می‌شود. به هر حال هر دو طریق حقوقی و کیفری قابل اجرا خواهد بود. البته در طریق حقوقی می‌توان از شرایط دعوی، خلع ید استفاده کرد.
این حقوقدان نتیجه می‌گیرد: برای تصرف در ملک مشاع، رضایت تمام صاحبان حق الزامی است. در صورتی که یک نفر بدون کسب اجازه، دخل و تصرفی در مال مشاع داشته باشد، عمل او غیرقانونی خواهد بود، طبق قانون اداره تملک‌ آپارتمان‌ها، اداره ساختمان بر عهده هیئت مدیره است. اما ایجاد تغییرات در ساختمان در مال مشاع، از صلاحیت هیئت مدیره خارج است. مگر در بخشی که رضایت تمام مالکان صد در صد باشد.

تغییر و تحول در قسمت‌های مشاع
عضو هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری در خصوص مشاعات می‌گوید: تمام مالکان ساختمان در ذره‌ذره قسمت‌های مشاع، با یکدیگر شریک هستند و تا زمانی که با یکدیگر به توافق نرسیده باشند، هیچ کدام حق استفاده از قسمت‌های مشاع را ندارند.
دکتر علی صابری در زمینه ایجاد تغییر و تحول در قسمت‌های مشاع می‌گوید: به صورت عمومی در خصوص ایجاد تغییر در قسمت‌های مشاع، اجازه صددرصدی تمام ساکنان ساختمان الزامی است.
وی با اشاره به این نکته که به نظر من در مورد تخریب و تغییر در قسمت‌های مشاع، رضایت سه چهارم ساکنان ساختمان کافی است، می‌افزاید: اما اگر قانون‌گذار در زمینه تغییر و تخریب قسمت‌های مشاع، موارد دیگری را پیش‌بینی کرده باشد که این تغییر باید با رضایت اکثریت اعضا صورت پذیرد، تمام ساکنان ساختمان باید طبق آن عمل کنند.
وی در خاتمه می‌گوید: اما به طور کلی دخل و تصرف در قسمت‌های مشاع به طور غیر قانونی، مجازات دارد و ساکنان ساختمان می‌توانند از آن فرد شکایت کنند.

تصرف در قسمت‌های مشترک آپارتمان
یک وکیل پایه یک دادگستری در توضیح نظام حقوقی تصرف در قسمت‌های مشاع آپارتمان می‌گوید: در ماده یک آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است که قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قایم مقام او تخصیص ‌یافته باشد.
علیرضا جعفرزاده در گفت‌وگو با «حمایت» به ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها اشاره می‌کند و می‌گوید: در این ماده مشخص شده که علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌ از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت‌های وابسته‌، ارزش و... باید در سند قید شود.
وی در خصوص بایدها و نبایدهای دخل و تصرف در قسمت‌های مشاع اظهار می‌دارد: در ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها تاکید شده است که هر یک از مالکان می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند، انجام دهد. این وکیل دادگستری تاکید می‌کند: هیچ یک از مالکان حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکان تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.
جعفرزاده توضیح می‌دهد: برای ایجاد هرگونه تغییر در قسمت‌های مشاع، رضایت صددرصدی ساکنان ساختمان لازم و ضروری است و تمامی ساکنان ساختمان باید رضایت خود را در خصوص ایجاد هرگونه تغییر در قسمت‌های مشاع، ابراز کنند.
وی با اشاره به ماده 1 قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح می‌کند: البته در ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها داریم که مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است؛ مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک. با این تفاسیر قانون‌گذار در ماده قانون تملک آپارتمان‌ها بیان داشته که قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به همه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

هزینه‌های ساختمان
این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: قسمت‌های مشترک آپارتمان هزینه‌هایی دارد که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزینه‌های مشترک عبارتند از 1- هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگهداری عادی ‌ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه‌،
2- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.
جعفرزاده می‌گوید: مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است. چراکه سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌ های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالکی بیشتر باشد – مثلا مالک واحد بزرگتری باشد – سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بیشتر خواهد بود. البته این قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به ‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.
علاوه بر این قواعدی که در بالا بیان شد جنبه «امری» ندارد یعنی می‌توان برخلاف آنها توافق کرد و این توافق معتبر خواهد بود. بنابراین مالکان در مورد پرداخت هزینه‌ها می‌توانند به اشکال دیگر توافق کنند.
با توجه به آنچه از سوی کارشناسان بیان شد، می‌توان نتیجه گرفت که آنچه آپارتمان را از سایر اجتماعات دیگر انسانی متفاوت می‌کند، وجود قسمت‌هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مشترک است. از یک سو قواعدی که بر این قسمت‌ها حاکم است، با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه‌ها و خیابان‌ها حکومت می‌‌کند فرق دارد، چراکه قسمت‌های مشترک یک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران در آن حقی ندارند، از سوی دیگر این نوع مالکیت با مالکیت قسمت‌های اختصاصی متفاوت است چراکه مالک نمی‌تواند هر استفاده‌ای را از آن بکند و این استفاده باید با اجازه سایر شرکا باشد. قسمت‌هایی از ساختمان که به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا است، قسمت‌های مشترک محسوب می‌‌شود که عبارت است از قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
به طور کلی قسمت‌‌هایی که برای استفاده اختصاصی نیست یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود.
زمین و اسکلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌های مشترک ساختمان است، همچنین تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌ آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری)، گذرگاه‌های ‌زباله و محل جمع‌آوری آن، همه جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است.
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک - به هر صورتی که باشد – قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می‌شود. مراد این است که هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهروها یا آسانسور جداگانه به دیگری واگذار کند، بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.

[ چهارشنبه ۱٥ شهریور ۱۳٩۱ ] [ ٩:٥٧ ‎ق.ظ ] [ مرتضی سراجیان ]
.: Weblog Themes By Pichak :.

درباره وبلاگ

مرتضی سراجیان وکیل پایه یک دادگستری----- آدرس دفتر :اهواز- خ شریعتی (سی متری )بین خ سلمان فارسی و خ کافی روبروی بانک ملی ساختمان خرمی طبقه چهارم واحد 7تلفن ثابت :06132239115 همراه : 09163148807 ---- پذیرش:عصرها از ساعت 18الی 21 به جز پنحشنبه ها و ایام تعطیل
امکانات وب

  • ایران بلاگ
  • فار سی ام اس